Impuestos de obra nueva e IVA del autopromotor

Qué impuestos vas a pagar al comprar o construir vivienda nueva

Si vas a comprar una vivienda nueva, construir tu casa o estás valorando una operación como autopromotor, hay una parte del presupuesto que no puedes dejar para el final: los impuestos de obra nueva. Aquí es donde muchos números se tuercen, porque no basta con mirar el precio de compra o el coste de construcción. También hay que calcular bien el IVA del autopromotor, el IAJD, el ICIO, las tasas municipales y otros gastos asociados a la escritura, la licencia o la inscripción.

Cuando este cálculo se hace tarde, el problema no es solo pagar más, sino comprometer una operación que parecía viable sobre el papel. Por eso, antes de firmar, reservar o arrancar una obra, conviene tener claro qué impuestos se pagan en una vivienda de obra nueva, cuándo se aplica el 10% o el 21% y qué cambia si actúas como autopromotor.

En esta guía te explicamos de forma clara y práctica los impuestos de la obra nueva, con especial atención al IVA autopromotor, para que puedas preparar mejor tu presupuesto y evitar errores habituales. Verás qué paga quien compra a un promotor, qué suele pagar quien construye su propia vivienda y cómo encajan estos costes dentro de una operación con financiación.

Información orientativa. La tributación puede variar según el tipo de operación, el uso de la vivienda y la normativa aplicable en cada caso.

Aquí tienes el desglose completo para que identifiques rápido qué impuestos te afectan y cómo calcularlos con más criterio.

Impuestos al comprar o construir una casa nueva

Si vas a comprar una vivienda nueva o vas a construir tu casa como autopromotor, hay una parte del presupuesto que debes calcular bien desde el principio: los impuestos de obra nueva. Aquí no basta con mirar el precio de compra o el coste de construcción. También hay que tener en cuenta el IVA, el IAJD, el ICIO, las tasas municipales y otros gastos asociados a la escritura, la licencia o la inscripción.

Este punto es especialmente importante cuando hablamos del IVA del autopromotor, porque no tributa igual quien compra una vivienda nueva a un promotor que quien construye para uso propio. Entender bien esa diferencia te ayuda a ajustar el presupuesto real de la operación, evitar errores frecuentes y tomar decisiones con más margen antes de firmar, reservar o iniciar una obra.

En esta guía vas a ver de forma clara qué impuestos suelen intervenir al comprar o construir una vivienda nueva, cuándo puede aplicarse un IVA del 10% y cuándo puede entrar un 21%, qué cambia si actúas como autopromotor y qué costes debes prever para no quedarte corto en la planificación.

Estos son los principales conceptos que conviene tener controlados desde el inicio:

• IVA: clave en la compra de vivienda nueva y también en muchas facturas ligadas a una autopromoción. Según el caso, puede aplicarse un tipo reducido o un tipo general.
• IAJD: impuesto asociado a determinadas escrituras notariales, habitual en operaciones de obra nueva y con tipo variable según la comunidad autónoma.
• ICIO: impuesto municipal ligado a la ejecución de obras y muy relevante cuando construyes como autopromotor.
• Tasas municipales: importes que pueden aparecer por licencias, trámites urbanísticos, primera ocupación u otras gestiones vinculadas a la obra.

Vamos a ver cada uno por separado para que sepas qué se paga, en qué momento suele aparecer y cómo encaja dentro del presupuesto total de una vivienda de obra nueva.

IVA en obra nueva y IVA del autopromotor

El IVA en la obra nueva es uno de los puntos que más dudas genera al comprar una vivienda nueva o al construir como autopromotor. Y con razón. No siempre basta con saber que existe IVA: lo importante es entender qué tipo se aplica, sobre qué concepto se calcula y qué cambia según compres a un promotor o promuevas tu propia vivienda.

En términos generales, la entrega de viviendas aptas para su uso como vivienda tributa al 10% de IVA. Ese mismo tipo reducido también puede aplicarse a determinadas ejecuciones de obra directamente contratadas entre el promotor y el contratista para construir o rehabilitar edificaciones destinadas principalmente a viviendas. En cambio, el 21% suele aparecer cuando hablamos de elementos que no encajan en ese supuesto reducido o de operaciones distintas a la entrega de la vivienda como tal.

Cuándo suele aplicarse el 10% de IVA

El tipo reducido del 10% de IVA suele ser el relevante en estos escenarios:

• Compra de vivienda nueva al promotor: la entrega de una vivienda nueva apta para su uso como vivienda tributa, con carácter general, al 10%.
• Garajes y anexos transmitidos conjuntamente: también pueden ir al 10% las plazas de garaje, con un máximo de dos, y los anexos situados en el mismo inmueble cuando se transmiten junto con la vivienda.
• IVA del autopromotor en la construcción: si actúas como autopromotor y formalizas directamente el contrato con el constructor para levantar una edificación destinada principalmente a vivienda, determinadas ejecuciones de obra pueden tributar al 10%.

Ejemplo orientativo: si compras una vivienda nueva por 300.000 €, el IVA general de esa entrega, salvo que concurra una excepción, sería de 30.000 €.

Cuándo puede aparecer el 21% de IVA

El 21% de IVA puede entrar en juego cuando la operación no encaja en los supuestos de tipo reducido. Suele ser el caso de elementos o servicios que no tributan como entrega de vivienda o de anexos en las condiciones previstas por la norma.

• Locales de negocio: no tienen la consideración de anejos de vivienda a estos efectos, aunque se transmitan conjuntamente.
• Más de dos plazas de garaje: la norma limita el tipo reducido a un máximo de dos plazas transmitidas conjuntamente con la vivienda.
• Operaciones o facturas fuera del supuesto de obra para vivienda: en autopromoción conviene revisar muy bien cada factura y cada contrato, porque no todo gasto vinculado a la obra entra automáticamente en el 10%.

Ejemplo orientativo: si adquieres una tercera plaza de garaje o un elemento que no entre como anexo en el supuesto reducido, el tipo aplicable puede subir al 21%, con el consiguiente impacto en el presupuesto total.

Qué debes vigilar si eres autopromotor

Cuando hablamos de IVA autopromotor, lo más importante es no simplificar en exceso. No es solo una cuestión de porcentaje, sino de cómo están formalizados los contratos, qué tipo de obra se ejecuta y si la operación encaja de verdad en el supuesto de construcción de una edificación destinada principalmente a vivienda. La ley recoge expresamente el 10% para determinadas ejecuciones de obra directamente formalizadas entre promotor y contratista, pero eso no significa que cualquier gasto, proveedor o factura de una autopromoción vaya siempre a ese tipo reducido.

Por eso, antes de cerrar números, te interesa revisar bien el presupuesto completo de la obra, separar qué conceptos pueden ir al 10% y cuáles no, y confirmar cómo afecta todo esto a tu necesidad real de fondos propios y financiación.

Información orientativa. La tributación concreta puede variar según la estructura de la operación y debe revisarse con asesoramiento fiscal o jurídico especializado cuando proceda.

IAJD y gastos notariales en obra nueva

Además del IVA, en una operación de obra nueva conviene revisar bien el IAJD y los gastos de notaría y registro. Son importes que muchas veces se calculan tarde y que pueden alterar el presupuesto real de la operación, especialmente si actúas como autopromotor o si vas a formalizar escrituras vinculadas a la obra nueva.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados afecta a determinados documentos notariales con contenido valuable e inscribible. En la práctica, puede aparecer en escrituras relacionadas con la obra nueva, la declaración de final de obra u otras formalizaciones que deban acceder al registro. Además, su tipo no es el mismo en toda España, porque la parte variable depende de la comunidad autónoma.

Cuándo puede aparecer el IAJD

En una operación de vivienda nueva o autopromoción, el IAJD puede entrar en juego en situaciones como estas:

• Escritura de declaración de obra nueva: habitual cuando se formaliza registralmente una obra construida.
• Declaración de final de obra o actos notariales vinculados: según cómo se articule la operación y la documentación que deba inscribirse.
• Documentación hipotecaria: conviene conocer este punto aunque, en los préstamos hipotecarios en los supuestos regulados legalmente, el sujeto pasivo ya no es el prestatario sino la entidad prestamista.

Si tu caso está en Andalucía, el tipo general de AJD que publica la Junta para estos hechos imponibles es del 1,2%, aunque pueden existir tipos reducidos o supuestos específicos. Por eso, antes de cerrar números, conviene revisar el tipo aplicable exacto según la escritura y el perfil de la operación.

Ejemplo orientativo: si una escritura sujeta a AJD toma como base 250.000 €, una referencia del 1,2% supondría 3.000 €. Es una cifra útil para hacer previsión, pero la base imponible y el tratamiento exacto deben comprobarse en cada caso.

Gastos de notaría y registro que también debes prever

Además del IAJD, en la obra nueva hay otros costes que no son impuestos pero sí conviene incluir desde el principio en el presupuesto:

• Notaría: aranceles por la preparación y autorización de escrituras y actas.
• Registro de la Propiedad: costes por inscribir la escritura y dejar correctamente formalizada la titularidad o el acto correspondiente.
• Gestión documental si interviene un tercero: dependiendo de cómo se tramite la operación, puede haber costes adicionales de gestión.

Estos importes varían según el valor del acto, el número de documentos y la complejidad de la operación. Lo importante no es memorizar una cifra cerrada, sino incorporarlos al cálculo global para no centrarte solo en el precio de la vivienda o en el coste de construcción.

Información orientativa. El tratamiento del IAJD y de los gastos asociados puede variar según la comunidad autónoma, el tipo de escritura y la estructura concreta de la operación.

ICIO y tasas municipales en una obra nueva

Si construyes una vivienda como autopromotor o vas a ejecutar una obra nueva, no solo debes revisar IVA, AJD y gastos notariales. También conviene calcular bien el ICIO y las tasas urbanísticas municipales, porque forman parte del coste real de la operación y pueden mover bastante el presupuesto si los dejas para el final.

El ICIO es un impuesto municipal que grava determinadas construcciones, instalaciones y obras sujetas a licencia, declaración responsable o control urbanístico municipal. La ley permite que cada ayuntamiento fije su tipo, con el límite máximo del 4%.

Qué es el ICIO y cómo se calcula

En Córdoba, la ordenanza del ICIO toma como base imponible el coste real y efectivo de la construcción, es decir, el coste de ejecución material. No se incluyen en esa base el IVA, las tasas, los honorarios técnicos ni el beneficio empresarial del contratista. El tipo de gravamen fijado por el Ayuntamiento de Córdoba es del 3,25%.

• Base de cálculo: el PEM o coste de ejecución material de la obra.
• Tipo en Córdoba: 3,25% sobre esa base imponible.
• Momento de devengo: el impuesto se devenga al iniciarse la construcción, instalación u obra, aunque no se haya obtenido todavía la licencia.

Ejemplo orientativo: si el coste de ejecución material de tu obra es de 180.000 €, una referencia del 3,25% supondría 5.850 € de ICIO en Córdoba. A partir de ahí, habría que sumar el resto de tasas y costes municipales que correspondan a tu expediente.

Qué tasas municipales pueden aparecer además del ICIO

Además del impuesto, en una autopromoción o en una obra nueva pueden aparecer tasas urbanísticas por la tramitación de licencias, declaraciones responsables y otras actuaciones municipales. En Córdoba existe una ordenanza específica para estas tasas, con tarifas según el tipo de actuación, uso y superficie.

• Tasa por licencia urbanística o control urbanístico: ligada a la tramitación administrativa de la obra.
• Tasas por actuaciones concretas: según el proyecto pueden aparecer importes adicionales por comunicaciones, modificaciones o expedientes urbanísticos asociados.
• Otros costes municipales o técnicos: dependiendo del caso, también pueden entrar gastos ligados a acometidas, ocupación, documentación final de obra o trámites necesarios para dejar la vivienda lista para su uso.

Lo importante aquí no es memorizar cada tarifa, sino entender que el presupuesto real de una obra nueva no termina en el coste de construcción. Si quieres saber cuánto dinero necesitas de verdad, debes sumar impuestos estatales, autonómicos y municipales, además de notaría, registro y costes técnicos.

Información orientativa. Las cuotas concretas pueden variar según el municipio, el tipo de obra, el expediente urbanístico y la normativa vigente en cada momento.

Si compras sobre plano o a un promotor, así suele tributar la operación

Cuando compras una vivienda nueva directamente a un promotor, la tributación no funciona igual que en una autopromoción. Aquí tú no asumes la ejecución de la obra, sino la compra de un inmueble de primera transmisión, y eso cambia tanto el tipo de IVA que entra en juego como la forma en la que vas realizando los pagos a lo largo del proceso.

Si además compras sobre plano, conviene revisar bien desde el principio cómo se reparten las cantidades entregadas antes de escritura, qué parte lleva IVA en cada pago y qué garantías te da la promotora sobre esos anticipos. No es solo una cuestión fiscal, sino también de control del riesgo y de planificación financiera.

IVA al comprar vivienda nueva a un promotor

En la compra de una vivienda nueva, el impuesto principal suele ser el IVA al 10% sobre el precio de compra, al tratarse de una primera entrega de vivienda apta para su uso como tal. También pueden tributar al 10% las plazas de garaje, con un máximo de dos, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda. Si compras elementos fuera de ese supuesto, el tratamiento puede cambiar y conviene revisarlo con detalle antes de cerrar números.

• Vivienda nueva: con carácter general, IVA del 10% sobre el precio de compra.
• Garajes y anexos: pueden ir al 10% si se transmiten conjuntamente y dentro de los límites previstos por la norma.
• Elementos fuera del supuesto reducido: conviene revisarlos aparte para no dar por hecho que todo entra al mismo tipo.

Ejemplo orientativo: si compras una vivienda nueva por 320.000 €, la referencia general sería un IVA de 32.000 €, sin contar otros gastos e impuestos asociados.

AJD y escritura de compraventa

Además del IVA, en la compra de obra nueva también puede aparecer el AJD en la escritura notarial correspondiente. El tipo depende de la comunidad autónoma. En Andalucía, la referencia general publicada por la administración autonómica es del 1,2%, aunque existen tipos reducidos en supuestos concretos.

Esto significa que, además del IVA, debes prever un segundo bloque de coste ligado a la formalización documental de la operación, junto con notaría, registro y otros gastos de cierre.

Qué cambia si compras sobre plano

Cuando compras sobre plano, la fiscalidad base no cambia por el hecho de que la vivienda aún no esté terminada. Lo que cambia es el calendario de pagos. Normalmente vas adelantando cantidades durante la promoción y esas entregas deben quedar correctamente documentadas, con su tratamiento fiscal reflejado y con las garantías correspondientes.

• Reserva, señal o cuotas durante la obra: conviene exigir siempre justificantes y facturas bien emitidas.
• Cantidades anticipadas: deben estar cubiertas por aval o seguro por el total entregado, incluidos impuestos, más el interés legal en los términos legalmente previstos.
• Control documental: guardar cada factura y justificante es clave para no tener problemas después en la escritura o en una revisión posterior.

Si estás comparando una compra a promotor con una autopromoción, la diferencia no está solo en quién construye, sino en cómo se reparte el coste, qué impuestos aparecen en cada fase y cuánto dinero necesitas tener disponible antes de la firma.

Errores que pueden descuadrar el presupuesto de una obra nueva

En una vivienda de obra nueva o en una autopromoción, el problema muchas veces no es solo cuánto cuesta la casa o cuánto vale construirla, sino todo lo que se queda fuera del primer cálculo. Cuando impuestos, tasas, notaría, registro y costes técnicos no se suman bien desde el principio, el presupuesto real puede quedarse corto justo en la fase más delicada de la operación.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Mirar solo el precio de compra o el coste de obra: además del importe principal, hay que prever IVA, AJD, ICIO, tasas municipales y gastos de formalización.
• Confundir vivienda nueva con segunda transmisión: no tributa igual una compra a promotor que una compraventa de segunda mano.
• Dar por hecho que todo va al mismo IVA: en obra nueva y autopromoción conviene revisar bien qué conceptos entran en el tipo reducido y cuáles no.
• No revisar los anejos por separado: plazas de garaje, trasteros u otros elementos pueden cambiar la factura total si no encajan en el mismo tratamiento fiscal que la vivienda.
• No ordenar bien los pagos si compras sobre plano: reservas, anticipos y escritura deben cuadrar con la documentación y con el calendario financiero de la operación.

La forma más prudente de evitar desviaciones es revisar la operación completa antes de avanzar: precio, impuestos, tasas, gastos de formalización y fondos propios necesarios. Así puedes saber si la compra o la autopromoción encajan de verdad dentro de tu margen.

Cómo afectan los impuestos a la financiación de una obra nueva

Cuando compras una vivienda nueva o construyes como autopromotor, los impuestos no solo afectan al coste total de la operación. También afectan a la financiación, porque cambian el dinero que necesitas aportar, el margen con el que llegas a la firma y la forma en la que debes preparar la documentación.

Por eso, antes de calcular solo la cuota hipotecaria, conviene revisar el conjunto: precio o coste de obra, impuestos, tasas, gastos de formalización y fondos propios disponibles. Si esa foto no está bien hecha, una operación que parecía asumible puede quedarse corta justo al final.

El impacto real en tu ahorro inicial

En una operación de obra nueva, no basta con pensar en la entrada o en la parte que no cubra la financiación. También debes prever el coste de IVA, AJD, ICIO, tasas municipales, notaría, registro y, si procede, otros gastos técnicos o documentales. Todo eso puede mover mucho la necesidad real de fondos propios.

La clave no está en memorizar un porcentaje fijo, sino en hacer un cálculo completo según tu caso, porque no necesita lo mismo quien compra a un promotor que quien desarrolla una autopromoción por fases.

Qué documentación conviene tener bien preparada

Si además vas a financiar la operación, conviene llevar bien ordenada toda la documentación económica y fiscal relacionada con la compra o con la obra. Cuanto más claro esté el expediente, más fácil será entender el esfuerzo total que exige la operación y detectar a tiempo si el planteamiento encaja o no.

• Presupuesto total bien desglosado: precio o PEM, impuestos, tasas y gastos asociados.
• Facturas y justificantes: especialmente relevantes en autopromoción y en pagos por fases.
• Documentación de la operación: contrato, escritura, pagos anticipados o hitos de obra, según el caso.
• Soporte bancario y fiscal ordenado: para que el análisis de viabilidad se haga con cifras reales y no con estimaciones incompletas.

Cuanto antes cuadres estas cifras, antes sabrás si la operación es viable con margen o si necesitas replantear presupuesto, tiempos o estructura de financiación.

Preguntas frecuentes

Resolvemos las dudas sobre obra nueva

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva?

Al comprar una vivienda de obra nueva, lo habitual es que entren en juego el IVA y el AJD, además de los gastos de notaría y registro. Si en lugar de comprar a un promotor vas a construir como autopromotor, también pueden aparecer el ICIO, las tasas municipales y otros costes ligados a la licencia, la obra y la documentación final.

¿Qué IVA se paga en una vivienda nueva?

Con carácter general, la compra de una vivienda nueva tributa al 10% de IVA. También pueden entrar en ese tipo, con los límites previstos por la norma, hasta dos plazas de garaje y los anexos transmitidos conjuntamente. Si hay elementos fuera de ese supuesto, conviene revisarlo bien antes de cerrar la operación.

¿Qué IVA paga un autopromotor?

Cuando actúas como autopromotor, no conviene simplificarlo todo a un único porcentaje. Hay que revisar cada contrato, cada factura y cada concepto. En determinados supuestos, algunas ejecuciones de obra pueden tributar al 10%, pero no todo gasto relacionado con la obra entra automáticamente en ese tipo reducido. Por eso merece la pena revisar bien la estructura completa de la operación.

¿Comprar sobre plano paga IVA o ITP?

Si compras una vivienda nueva sobre plano a un promotor, lo normal es que la operación tribute por IVA, no por ITP. Lo importante en estos casos es revisar bien los pagos anticipados, las facturas emitidas por la promotora y la documentación de cada entrega a cuenta para que el presupuesto no se descuadre durante la obra.

¿El AJD también se paga en una operación de obra nueva?

Sí, el AJD puede aparecer en escrituras vinculadas a la obra nueva o a la compraventa, según cómo se formalice la operación. Además, su importe depende de la comunidad autónoma, así que no siempre será igual en todos los casos. Por eso, además del precio de la vivienda o del coste de construcción, conviene prever también esta parte en el cálculo total.

¿Qué es el ICIO y cuándo entra en juego?

El ICIO es un impuesto municipal relacionado con determinadas construcciones, instalaciones y obras sujetas a control urbanístico. Suele aparecer cuando construyes como autopromotor o desarrollas una obra nueva, y se calcula sobre la base que determine la ordenanza municipal correspondiente. Es un coste que muchas veces se deja para el final y luego pesa más de lo previsto en el presupuesto.

¿El ICIO entra dentro de la hipoteca?

Depende de cómo esté planteada la operación y del tipo de financiación, pero no conviene dar por hecho que todos los impuestos, tasas y gastos van a quedar cubiertos. Lo más prudente es revisar desde el principio cuánto dinero necesitas realmente entre precio, coste de obra, impuestos, tasas, notaría, registro y fondos propios disponibles.

¿Cuánto dinero hace falta además del precio de compra o del coste de construcción?

No hay una cifra única válida para todos los casos. La cantidad necesaria depende de si compras a un promotor o construyes como autopromotor, del municipio, de la comunidad autónoma, de los gastos de escritura, de registro y de la estructura de financiación. Lo importante es no mirar solo el precio principal y hacer un cálculo completo antes de avanzar.

¿Garaje y trastero pagan el mismo IVA que la vivienda?

Pueden tributar al mismo tipo que la vivienda cuando se transmiten conjuntamente y dentro de los límites previstos. Si se compran por separado o fuera de esos límites, el tratamiento puede cambiar. Por eso conviene revisar bien cómo queda recogida la operación en la documentación antes de firmar.

¿Qué diferencia hay entre comprar a un promotor y ser autopromotor?

La diferencia principal está en cómo se estructura la operación. Si compras a promotor, normalmente analizas una compraventa de vivienda nueva con sus impuestos y gastos de cierre. Si eres autopromotor, además del coste de construcción, debes prever ICIO, tasas municipales, costes técnicos, documentación final de obra y otros conceptos que pueden cambiar bastante el presupuesto total.

¿Qué conviene revisar antes de firmar o empezar la obra?

Antes de firmar una reserva, una compraventa o de arrancar una autopromoción, conviene revisar el presupuesto total, la tributación aplicable, las tasas municipales, los gastos de formalización, los pagos por fases si compras sobre plano y la estructura de financiación. Cuanto antes esté clara esa foto completa, menos riesgo hay de que la operación se complique al final.