¿Qué seguros son obligatorios al firmar una hipoteca y cuáles puedes rechazar sin miedo?

¿Qué seguros son obligatorios con una hipoteca en España?

📜 Lo que dice la ley en 2024

En España, el único seguro obligatorio al firmar una hipoteca es el seguro de daños, también conocido como seguro contra incendios. Así lo establece el Real Decreto 716/2009, artículo 10, y sigue plenamente vigente.

👉 Este seguro debe cubrir el valor de tasación del inmueble excluyendo el suelo y tiene como objetivo proteger a la entidad financiera frente a posibles siniestros graves.

Todo lo demás —seguro de vida, multirriesgo, protección de pagos— no es obligatorio por ley, aunque muchos bancos intentan presentarlo como si lo fuera.

📊 Tabla comparativa: lo que exige la ley vs. lo que impone el banco

💡 Entonces, ¿por qué tantos bancos los imponen?

Porque es rentable para ellos. Las entidades actúan como mediadores o aseguradoras y al incluir esos productos:

• 📈 Aumentan sus ingresos por comisiones.
• 💬 Lo usan para justificar bonificaciones al tipo de interés.
• 😓 Saben que muchos clientes no comparan ni reclaman.

Por eso es clave que conozcas tus derechos desde el principio. Aceptar lo primero que te proponen puede costarte miles de euros a largo plazo.

¿Puede el banco obligarme a contratar sus seguros?

🔒 Tu derecho a elegir está protegido por ley

Según la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el banco puede exigir que tengas ciertos seguros para concederte la hipoteca, pero no puede obligarte a contratarlos con ellos.

Esto se aplica tanto al seguro de incendios (obligatorio por ley) como a seguros adicionales como el de vida o el multirriesgo hogar.

“El banco está obligado a aceptar pólizas alternativas contratadas por el cliente siempre que ofrezcan garantías equivalentes.”
— Ley 5/2019, artículo 17.3

⚠️ Venta vinculada y venta combinada no son lo mismo

Aquí está la trampa que muchos no conocen:

• Venta vinculada: el banco te obliga a contratar sus seguros como condición para darte la hipoteca.
  ❌ Está prohibida por ley.
• Venta combinada: el banco te ofrece una bonificación en el tipo de interés si contratas sus seguros.
  ✅ Esto es legal, siempre que puedas comparar condiciones.

¿El problema? Muchos bancos disfrazan la venta vinculada como combinada. Y tú, con prisa por firmar, puedes acabar cediendo sin saber que puedes decir que no.

💬 ¿Qué hacer si el banco te presiona?

Tienes derecho a pedir transparencia. Aquí dos acciones clave:

1. Pide por escrito el coste final de la hipoteca con y sin los seguros del banco.
2. Solicita ayuda profesional antes de firmar. Un asesor experto puede ayudarte a mantener condiciones sin pagar de más.

🏠 Seguro de hogar: qué exige la ley y qué imponen los bancos

🧡 Seguro de vida: ¿cuándo interesa… y cuándo te sale carísimo?

El seguro de vida no es obligatorio por ley al firmar una hipoteca en España. Aun así, muchos bancos lo “sugieren” para bonificar el tipo de interés. Pero una cosa es que te lo recomienden, y otra muy distinta que realmente te convenga.

🔁 ¿Puedo cambiar los seguros después de firmar?

Sí. Aunque hayas firmado la hipoteca con los seguros del banco, puedes cambiarlos más adelante, siempre que ofrezcas garantías equivalentes.

“El banco está obligado a aceptar seguros contratados por el cliente si ofrecen garantías equivalentes.”
— Ley 5/2019, artículo 17.3

Además, la Ley 50/1980 del contrato de seguro te permite cancelar seguros como el de vida en cada renovación anual con solo un mes de preaviso.

🛠️ ¿Cómo cambiar un seguro vinculado paso a paso?

1. Compara y contrata un seguro equivalente por tu cuenta.
2. Asegúrate de que cubra lo mismo o más.
3. Informa al banco por escrito con al menos 30 días de antelación.
4. Entrega la nueva póliza y justificante de pago.
5. Pide confirmación por escrito de que aceptan el cambio sin modificar el tipo de interés.

🏛️ ¿Qué dice el Banco de España sobre los seguros hipotecarios?

El Banco de España, a través de su Portal del Cliente Bancario, ha sido claro en varias ocasiones sobre los seguros vinculados a una hipoteca.

“La entidad no puede obligarte a contratar un seguro con ella. Puedes contratarlo con la compañía que tú elijas, siempre que cumpla las condiciones exigidas por el banco.”
— Banco de España, junio 2024

📌 Qué más aclara el Banco de España

• Las entidades no pueden penalizarte si presentas un seguro equivalente.
• Deben informarte por escrito de todos los costes y condiciones antes de firmar.
• Si el seguro afecta al interés, deben explicarte cuánto bonifica y cómo.

Y si no cumplen con esto, puedes presentar una reclamación oficial al propio Banco de España.

📍 Casos reales en Córdoba

💡 Estrategias para ahorrar hasta 5.000 euros en seguros vinculados

• 🔍 Compara antes de firmar: El banco puede ofrecerte un tipo más bajo con sus seguros, pero el coste total puede ser mayor. Haz números en toda la vida del préstamo.
• ⛔ Evita la prima única financiada: Es uno de los errores más caros. Pagarás intereses durante décadas por un seguro que podrías renovar cada año a mucho menor precio.
• 📉 No firmes sin desglosar: Exige el coste exacto de cada producto vinculado. ¿Cuánto pagas por el seguro realmente? ¿Y si lo quitas, cuánto subiría el interés?
• 📃 Conserva bonificación parcial: Aunque rechaces uno de los seguros, podrías mantener parte de la bonificación si presentas una póliza externa equivalente.
  Ejemplo: aceptas el seguro de hogar pero cambias el de vida → podrías pasar del 2,5% al 2,65%, pero ahorrar más de 3.000 € en el total.
• 🔁 Usa seguros externos con coberturas superiores: El banco debe aceptar una póliza externa si ofrece igual o mejor cobertura. Existen aseguradoras especializadas en hipotecas más claras, baratas y sin letra pequeña.
• 🧑‍💼 Apóyate en un mediador imparcial: Un asesor hipotecario experto puede ayudarte a mantener el interés negociado sin pagar seguros innecesarios.